Der Immobilienerwerb

Vertrauen ist gut, Transparenz ist besser

Für viele stellt der Erwerb einer Immobilie eine tatsächliche wie rechtliche Herausforderung dar. Dennoch werden bei der Vertragsanbahnung als auch bei der inhaltlichen Ausgestaltung der notariellen Kaufvertragsurkunde, die zwischen den Parteien getroffenen Absprachen häufig nicht konkret festgehalten, weshalb es in der Folge zu streitigen Auseinandersetzungen kommt.  

Üblicherweise weisen die notariellen Kaufvertragsurkunden einen Gewährleistungsausschluss auf. Damit haftet der Verkäufer beim Auftreten von Mängeln nur dann, wenn er entweder eine Garantie für die Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes übernommen hat oder aber der Käufer arglistig über eine für den Kaufvertragsabschluss relevante Tatsache getäuscht wurde.

Nach der geltenden Rechtsprechung ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer ungefragt über diejenigen Tatsachen aufzuklären, welche für die Entscheidung des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind, wie etwa das Vorhandensein eines Feuchtigkeitsschadens oder eines Hausschwammbefalls (vgl. BGH, Az. V ZR 203/09). Auch bei der Beauftragung eines Maklers muss dieser in die Lage versetzt werden, den Kaufinteressenten über relevante Umstände aufklären zu können.

Auf der anderen Seite ist der Verkäufer nicht verpflichtet, ungefragt über aus seiner Sicht nicht relevante Tatsachen Auskunft zu erteilen. Daher sollte der Käufer für ihn abschlussrelevante Themen stets offen ansprechen und mit dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages (!) erörtern. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist ein durch beide Parteien zu unterzeichnendes Gesprächsprotokoll anzuempfehlen.

Fazit:
Beide Vertragsparteien sollten vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrages die aus ihrer Sicht kaufvertragsrelevanten Themen offen ansprechen und eine Einigung (z. B. auch für die zusätzliche Vergütung eines noch vorhandenen Heizölbestandes) herbeiführen. Sichert der Verkäufer eine besondere Eigenschaft verbindlich zu, sollte der Käufer dafür Sorge tragen, dass dies explizit im notariellen Kaufvertrag vermerkt wird.

RAin Yvonne Bechold

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Erschienen in: RegioBusiness, Juli 2018