Neues Baurecht ab 2018

Durchgreifende Änderungen im Bau- und Architektenrecht

Mit Wirkung zum 01.01.2018 tritt das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ in Kraft und führt unter anderem zu durchgreifenden Änderungen im Bau- und Architektenrecht.

Die gesetzliche Neuregelung umfasst knapp 50 Paragraphen. Teilweise werden die bereits bestehenden Regelungen nur modifiziert, teilweise schafft das Gesetz eine völlig neue Rechtslage, auf die sich die Beteiligten ab dem 01.01.2018 zwingend einstellen müssen. Es wird daher für all diejenigen, die mit Bau- und Architektenrecht zu tun haben, aber auch für alle, die mit Baustoffen handeln, unumgänglich sein, sich mit den Neuregelungen auseinanderzusetzen, um rechtliche Nachteile zu vermeiden.

Ein Schwerpunkt der Gesetzesinitiative ist es auch, die Rechte der Verbraucher zu schützen. Daher wird es insbesondere bei Bauverträgen, die mit Verbrauchern im Sinne des Gesetzes geschlossen werden, erhebliche Veränderungen geben, auf welche entsprechend zu reagieren ist. Einmal abgesehen davon, dass der ganz überwiegende Teil der Neureglungen zwingend sein wird, wenn ein Verbraucher als Vertragspartner eines Unternehmens oder eines Baustoffhändlers involviert ist, führt die Gesetzesänderung insbesondere auch für mittelständische Unternehmen – und zwar teilweise zwingend – zu nicht unerheblichem zusätzlichen Aufwand bei der Abwicklung von Bauverträgen.

Die Neuregelungen, die allerdings nur für diejenigen Verträge gelten, die ab dem 01.01.2018 neu geschlossen werden (sie gelten also nicht, wenn der Vertrag noch vor dem 01.01.2018 geschlossen wurde, aber möglicherweise erst nach diesem Stichtag abgewickelt wird) sehen stichpunktartig folgende Regelungen vor:

1.)  Erstmalig wird im BGB für den Auftraggeber einer Bauleistung das Recht vorgesehen, dem Werkunternehmer Änderungsanordnungen zu erteilen, die für diesen auch verbindlich sind. Dieses Recht des Bestellers korrespondiert dann mit entsprechenden Vergütungsanpassungs-Ansprüchen des Werkunternehmers.

2.)  In der Hoffnung, dass sich Streitigkeiten über solche zusätzlichen und geänderten Leistungen künftig schneller klären lassen, sieht die Gesetzeslage erstmals die Durchführung eines Eilverfahrens, namentlich die Beantragung einer einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten über das Anordnungsrecht des Auftraggebers vor, für die künftig immer unabhängig vom Streitwert die Landgerichte zuständig sein werden.

3.)  Ebenfalls in der Hoffnung, Baustreitigkeiten künftig einzudämmen, sieht das neue Gesetz Regelungen zur fiktiven Abnahme und zur Zustandsfeststellung von Bauleistungen vor, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Leistung wegen tatsächlich vorhandener oder möglicherweise nur vorgeschobener Mängelbehauptungen verweigert. Hier mussten die Parteien bislang auf richterliche Rechtsfortbildung zurückgreifen.

4.)  Eine echte Neuerung stellen die gesetzlichen Regelungen zu den Inhalten von Architekten- und Ingenieurverträgen und Bauträgerverträgen dar. Selbiges gilt für gesonderte Regelungen, wenn der Auftraggeber eines Bauvorhabens ein Verbraucher ist (Verbraucherbauvertrag). In letztgenanntem Fall ergeben sich für den Werkunternehmer teilweise in erheblichem Umfang neue Dokumentations- und Aufklärungsverpflichtungen. Hinzu kommt, dass ein Verbraucher künftig ein erleichtertes Recht zum Widerruf eines Bauvertrages hat.

5.)  Um der teilweise schleppenden Zahlungsmoral der Auftraggeber von Bauvorhaben  entgegenzuwirken, sieht das Gesetz schließlich verschiedene Neuregelungen für Abschlags- und Schlusszahlungen vor.

6.)  Während in der Vergangenheit schon immer das Recht der Kündigung aus einem wichtigen Grund gegeben war und sich der Kern der juristischen Auseinandersetzung darauf konzentrierte, wann ein solches Recht denn bestehen kann, sieht das Gesetz nun erstmalig eine Normierung der Voraussetzungen vor, wann eine Kündigung aus wichtigem Grund zwischen den Parteien eines Bauvertrages erfolgen kann.

7.)  Für die Gerichtspraxis wird es eine erfreuliche Erleichterung werden, dass es künftig zwingend an den Landgerichten für Bau- und Architektenstreitigkeiten die Zuständigkeit der Baukammer als Spezialkammer geben wird. Für die Streitparteien sollte diese Regelung zu einer Verfahrensverkürzung sowie zu einer höheren Qualität gerichtlicher Entscheidungen führen.

Die neuen Regelungen sind das Ergebnis langjähriger und teilweise heftig geführter Diskussionen während der Vorbereitung der Gesetzesentwürfe und des Gesetzgebungsverfahrens. Die Baurechtspraxis wird zeigen, ob die Zweifler der Reform Recht haben werden, dass nämlich die Neuregelungen faktisch zu keiner durchgreifenden Veränderung und insbesondere Vereinfachung von Baustreitigkeiten führen wer-den. Wie bereits eingangs erwähnt, werden alle Beteiligten des Bauwesens sowie diejenigen, die mit Baustoffen handeln, die neue Gesetzeslage berücksichtigen müssen. Ansonsten können teilweise gravierend einschneidende Konsequenzen drohen. Wird etwa ein Verbraucher bei Abschluss eines Bauvertrages über das ihm zustehende Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß belehrt, besteht die Gefahr, dass der Bauherr dieses Widerrufsrecht zu einem sehr späten Zeitpunkt ausübt, ohne dass dem Werkunternehmer trotz aller von ihm bislang im Zusammenhang mit diesem Vertrag erbrachten Aufwendungen und Bemühungen ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Verbraucher zusteht.